近日，广州的“租购同权”新政霸屏了各大媒体头条。随后住建部有关负责人也表态称，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

　　一时间，“冲击高房价”“即将步入租房时代”的声音不绝如耳。然而，就在部分人为这一举措点赞的时候，质疑的声音也越来越大了：广州租赁新政中所提的“租购同权”并没有看上去那么美。

　　承租人子女可就近入学

　　近日，广州市政府发布了一份名为《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》(以下简称《通知》)的文件，看似“寻常”却引爆了不少人的朋友圈。

　　而据记者了解，引发各界广泛关注的原因是，该《通知》中明确提出了“租购同权”概念：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。简而言之，外来的租房群体子女，将实现就近入学。

　　一直以来，学区房因为占据教育资源优先分配的优势，价格畸高让很多人望而却步。对于北上广深等一线城市的外来人口而言，不仅要解决自身的户口问题，还要应对其子女的教育问题。没有学区房，可能就会让孩子错失优质教育的入场券。但是如果“租购同权”可以落定，有没有学区房或许就不再是外来人口子女入学的首要条件。

　　由此，有人提出，广州提出的“租购同权”是租赁市场上具备里程碑意义的举措。

　　“租购同权”的意义其实在于实现购租并举，大力发展租赁市场，这有利于平抑房价，实现房地产的平稳健康发展。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池接受《中国产经新闻》记者采访时分析称。

　　易居研究院智库研究总监严跃进表示，这次广州发布的租赁新政和当前中央鼓励的全面深化改革思路相吻合。对于租房者来说，租赁权益大增，无论是从经济价值还是社会价值角度来看，租房的性价比都得到提高了，这有利于对冲房价;其次，有助于房地产市场的转型，对于很多企业来说，存量资产的运营中租赁市场是一个较好的介入点;同时，广州新政有助于推进城市全面发展，租赁市场的发展将加速一些老旧小区的重新改造，这是老旧小区经济价值焕发的一个重要体现。

　　不过值得注意的是，严跃进也对《中国产经新闻》记者坦言，政策的效果预计是好的，但部分政策落地可能会有难度。“租购同权”可能并不如看上去那样美。

　　缺乏细则 面临质疑

　　记者在一些相关报道的评论区发现，与刚被提出时大家纷纷点赞的态度相反，现在不少人对广州租赁新政中的“租购同权”提出了质疑。譬如：“同权”有门槛却没有细则。

　　记者在《通知》中发现,想要实现“租购同权”，要先达到4种情况：具有本市户籍的适龄儿童少年;人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生;符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房;以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的。

　　只有符合上述条件，才可以到“由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读”。出于此考虑，链家研究院院长杨现领认为，广州新政所提“租购同权”门槛较高，符合条件的人群较少，对广州房价的影响不会很大。

　　不仅如此，记者还留意到该《通知》指出，“租购同权”的具体细则由各区教育行政主管部门制定。也就是说，目前广州提出的“租购同权”除了概念和条件描述，并没有更多的具体要求和细则。

　　比如：租户孩子就读前，房东提出要解除租赁合同，那租户子女还能获取入学资格吗?房东每年都对外出租，每年都有新房客，是否意味着一套房每年都能有一个入学名额?这些网友提出的问题，记者在《通知》中皆未找到对应的解决方法。

　　广州租赁新政提出的“租购同权”，在公共服务权益同一化的内容上，目前仅仅是围绕着“就近入学”这一项公共服务，这实际折射出“租购同权”的有限性。江苏省社科院区域现代化研究所助理研究员何雨撰文表示。

　　还需出台配套政策

　　与此同时，“租购同权”是否能真正实现和落地，也让部分人表示担忧。何雨表示，“就近入学”是一个普遍性原则，而资源在空间上的分布是不均衡的。部分优质学校所在的学区，购买自有住房的家庭，其孩子已经让学校规模饱和。不恰当地说，如果“租赁”家庭也有同样的权益，学校能招收那么多的学生吗?

　　特别是，如果“租赁”也可以“就近”读“名校”，那么必然会激发追求优质教育的家庭进行流动性投机。其最终结果就是进一步撕裂、扭曲义务教育格局，让名校在生源上变得更加饱和，而弱校则在名校的“虹吸效应”下，变得更加边缘化。

　　从房地产角度上看，一味强调“租权”扩大，也很可能会提高具有优质教育资源的住房区的房租，进而再次提高人们房价上涨的预期。赵秀池对记者直言。

　　实际上，关于广州租赁新政中提出的“租购同权”，其他地市早有类似的做法。记者梳理发现，譬如深圳、上海、天津、长沙、石家庄等城市，非本地户籍的子女，都可以在当地入学。不过，前提是要积分排队。

　　以深圳龙华区为例。积分排名最靠前的依然是，拥有深圳本地户籍和已经购买房屋的群体，他们能够优先获得学校名额;其他条件次之的则要往后排。如此一来，在优质教育资源原本就紧缺的情况下，有户口有房屋的人都未必能够排上好学校，更何况是积分排名更靠后的租房人群。

　　古语有云：“不患寡而患不均。”如今人们对于“租购同权”持“爱恨交织”的态度，这或许也反映出公众对于教育资源均衡分布、优质教育资源扩充的热切期盼。

　　由此来看，关于“租购同权”落地的质疑，学区房高价的争议，根源并不是住房问题，而是优质教育资源的均衡配置问题。“租购同权”不能破解学区房的症结。赵秀池表示，即使能够实现“租购同权”，好学校可能仍是供不应求。

　　因此，赵秀池提出建议称，“租购同权”的实施非常复杂，在后续落地过程中应兼顾教育资源均衡配置、住房限购政策、人口调控政策等问题，进行统筹落实。想要真正发展租赁市场平抑房价，还是需要出台一系列诸如税收减免、融资支持等有利于促进租赁双方公平交易、实现双方共赢的政策。

　　“租售同权”将实现推广

　　值得一提的是，上述专家的意见，其实在近期的房地产市场政策上已有所体现，尤其是在强调租赁者权益、发展租赁市场方面。

　　记者梳理发现，今年5月我国首个住房租赁法规征求意见稿公布;7月初上海出售两块居住用地要求“只租不售”;7月20日，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部等九部门又联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。随后住建部有关负责人称，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

　　业内专家表示，国内房地产正在转型，“租购并重”的政策将引导人们正确看待房屋的购买和租赁问题，后期会有更多的相关政策出台，房屋租赁市场将不断扩大和完善。

　　严跃进补充称，此次广州租赁市场的改革实际上带有“打前阵”的政策含义，即率先在全国进行较早的租赁市场改革。所以广州作为地方性的租赁市场改革，很多政策内容会成为后续中央制定租赁市场规范性条例的模板，也有望为其他地市进行租赁市场的改革和发展树立示范榜样。

　　因此，从这个方面上分析，“租购同权”虽有争议，但出发点符合近日召开的中共中央政治局会议上所强调的内容，即要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。而类似于“租购同权”这样强调租赁者权益的方案，后续将会在更多地方推行。